В​ практике арбитражного адвоката споры по договору аренды занимают одно из первых мест по частоте обращений. И это неудивительно: тысячи компаний арендуют офисы, склады, торговые помещения, оборудование, транспорт.

Казалось бы, что может быть проще? Сдал помещение — получай плату. Но на практике возникают десятки конфликтных ситуаций:

  • Арендатор не платит, но и не выезжает

  • Арендодатель не пускает в помещение или отключает электричество

  • Кто должен менять разбитое окно — арендатор или собственник?

  • Можно ли сдать помещение в субаренду без спроса?

  • Как выселить арендатора, если договор закончился, а он остался?

В этой статье я расскажу:

  1. Как взыскать арендную плату и выселить неплательщика

  2. Кто платит за капитальный ремонт, а кто — за текущий

  3. Что делать, если арендатор не возвращает помещение

  4. Как арендодателю защититься от субаренды

  5. Пошаговые алгоритмы для обеих сторон

1. Виды аренды и их особенности

Гражданский кодекс выделяет несколько видов договора аренды (глава 34 ГК РФ).

Вид аренды Особенности Регулирование
Аренда здания или сооружения Договор требует госрегистрации, если срок более года ст. 651 ГК РФ
Аренда нежилого помещения Частный случай аренды здания ст. 651 ГК РФ
Аренда предприятия Передается имущественный комплекс (бизнес целиком) ст. 656–664 ГК РФ
Аренда транспортных средств С экипажем или без экипажа ст. 632–649 ГК РФ
Финансовая аренда (лизинг) С правом выкупа ст. 665–670 ГК РФ
Прокат Бытовые цели, короткие сроки ст. 626–631 ГК РФ

Самая частая ошибка: Стороны заключают договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации. Но если договор автоматически продлевается (пролонгируется) и фактически действует несколько лет, суд может признать его заключенным на неопределенный срок — и потребовать регистрации.

2. Взыскание арендной платы: что делать, если арендатор не платит

Это самая частая проблема арендодателей. Деньги не поступают, помещение занято, новый арендатор не может заехать.

2.1. Что можно взыскать

Что взыскивается Основание
Основная арендная плата Договор
Переменная часть (коммунальные, эксплуатационные расходы) Договор или счета поставщиков
Неустойка (пени, штраф) за просрочку Договор или ст. 330 ГК РФ
Проценты за пользование чужими денежными средствами ст. 395 ГК РФ (если неустойка не предусмотрена)
Плата за фактическое пользование помещением после расторжения договора ст. 622 ГК РФ
Убытки (например, если арендатор испортил имущество) ст. 15, 393 ГК РФ

2.2. Пошаговый алгоритм для арендодателя

Шаг Действие Срок
1 Направить претензию с требованием погасить долг Сразу после первой просрочки
2 Если не заплатили — расторгнуть договор (если есть право на односторонний отказ) В соответствии с договором
3 Подать иск о взыскании долга и выселении После соблюдения досудебного порядка
4 Подать заявление об обеспечительных мерах (арест счетов, запрет вывоза имущества) Одновременно с иском
5 Получить решение, исполнительный лист 2–6 месяцев
6 Передать приставам для принудительного выселения Еще 1–3 месяца

2.3. Можно ли выселить арендатора до суда

Нет, самовольно — нельзя.

Арендодатель не имеет права отключать электричество, менять замки, вывозить вещи арендатора без решения суда. Это расценивается как самоуправство (ст. 330 УК РФ) и может повлечь уголовную или административную ответственность.

Исключение: Если в договоре прямо предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора при просрочке оплаты и прекращение доступа в помещение. Но и здесь нужно действовать аккуратно — суды часто признают такие условия незаконными, если они нарушают баланс интересов.

Единственное законное основание для досрочного прекращения доступа: Вступившее в силу решение суда о выселении + исполнительное производство.

3. Выселение арендатора: пошаговая инструкция

3.1. Основания для выселения

Основание Статья ГК РФ
Окончание срока договора (арендатор не освободил помещение) ст. 622
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя (неплатежи, порча имущества, использование не по назначению) ст. 619
Досрочное расторжение по требованию арендатора (арендодатель не предоставил имущество, препятствует пользованию) ст. 620

3.2. Процедура выселения (для арендодателя)

Шаг 1. Убедиться, что договор прекращен

  • Истек срок договора → договор прекращен

  • Направлено уведомление о расторжении (если есть право на односторонний отказ) → договор прекращен с даты, указанной в уведомлении

  • Есть решение суда о расторжении → договор прекращен с даты вступления решения в силу

Шаг 2. Требование об освобождении помещения

Направить арендатору требование освободить помещение в течение разумного срока (обычно 10–30 дней).

Шаг 3. Иск о выселении

Если арендатор не освободил помещение добровольно — подать иск о выселении и взыскании платы за фактическое пользование.

Шаг 4. Исполнительное производство

Получить исполнительный лист → предъявить приставам → приставы выселяют принудительно (с составлением акта, описью имущества).

3.3. Что делать арендатору, если его выселяют

Если выселение законное (договор закончился, есть долг):

  • Освободить помещение добровольно — так вы сэкономите на принудительных расходах

  • Забрать свое имущество — иначе оно будет описано и реализовано

Если выселение незаконное (арендодатель самовольно перекрыл доступ):

  • Зафиксировать факт (фото, видео, свидетельские показания)

  • Направить претензию с требованием восстановить доступ

  • Подать иск о понуждении к исполнению договора и взыскании убытков (например, аренда другого помещения на период незаконного отключения)

4. Капитальный и текущий ремонт: главный камень преткновения

Это, пожалуй, самый частый спор в арендных отношениях. Закон (ст. 616 ГК РФ) разграничивает:

Вид ремонта Обязанность арендодателя Обязанность арендатора
Капитальный Производить за свой счет (если иное не предусмотрено договором) Нести обязанность, если договором предусмотрено
Текущий Нести обязанность, если договором предусмотрено Производить за свой счет (если иное не предусмотрено договором)

4.1. Что относится к капитальному ремонту

Вид работ Обычно капитальный ремонт Обычно текущий ремонт
Кровля ✅ замена или капитальный ремонт ❌ мелкий ремонт протечек
Фасад ✅ восстановление облицовки ❌ локальные работы
Инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация) ✅ замена стояков, магистралей ✅ замена кранов, счетчиков, мелкое обслуживание
Электропроводка ✅ замена проводки в стенах ✅ замена розеток, выключателей, автоматов
Окна, двери ❌ (чаще — текущий) ✅ (кроме полной замены)
Отделка (покраска, побелка) ❌ ✅

Но главное: Договор может перераспределить обязанности. Можно написать: «Текущий ремонт делает арендодатель, а капитальный — арендатор». Это законно.

4.2. Практические советы

Для арендодателя:

  • Четко пропишите в договоре, какие работы относятся к текущему ремонту, а какие — к капитальному

  • Если арендатор обязан делать капитальный ремонт — установите сроки и порядок согласования сметы

  • Если арендатор обязан делать текущий ремонт — закрепите обязанность поддерживать помещение в исправном состоянии

Для арендатора:

  • Не соглашайтесь на капитальный ремонт без оговорки о зачете расходов в счет арендной платы

  • Все ремонтные работы согласовывайте в письменной форме (смета, сроки, качество)

  • Храните все чеки и договоры с подрядчиками — они могут быть зачтены в счет арендной платы

5. Субаренда: когда можно, а когда нельзя

Субаренда — это сдача арендованного помещения внаем третьему лицу.

Правила субаренды:

Условие Последствие
Субаренда прямо разрешена договором ✅ Можно, уведомив арендодателя
Субаренда не запрещена, но и не разрешена ⚠️ Нужно согласие арендодателя (ст. 615 ГК РФ)
Субаренда прямо запрещена договором ❌ Нельзя
Субаренда без согласия арендодателя (когда требуется) Арендодатель может расторгнуть договор

Что делать арендодателю, если узнал о незаконной субаренде:

  1. Направить арендатору требование о прекращении субаренды (срок — разумный, обычно 10–30 дней)

  2. Если не прекратил — расторгнуть договор в одностороннем порядке (если есть такое право)

  3. Подать иск о выселении арендатора и субарендатора

Важно: Субарендатор — фигура слабая. Если основной договор аренды расторгнут, договор субаренды прекращается автоматически, и субарендатор обязан освободить помещение.

6. Аванс, обеспечительный платеж и задаток: что это и как вернуть

Часто арендодатели требуют внести обеспечительный платеж (депозит) на случай порчи имущества или неплатежей.

Инструмент Что это Как вернуть
Обеспечительный платеж (депозит) Сумма, которую арендатор передает арендодателю, а арендодатель удерживает в счет долгов или ущерба Остаток возвращается после прекращения договора, если нет долгов или ущерба
Аванс Платеж в счет будущей арендной платы Если договор не заключен или расторгнут — подлежит возврату (ст. 1102 ГК РФ)
Задаток Обеспечение обязательства заключить договор При неисполнении — остается у той стороны, которая потерпела

Что нужно прописать в договоре:

  • Размер обеспечительного платежа

  • Случаи, когда арендодатель вправе его удержать (просрочка оплаты, порча имущества, непропорциональный износ)

  • Порядок возврата (срок, реквизиты)

  • Проценты на сумму обеспечительного платежа (если договором предусмотрено)

Судебная практика: Если в договоре не указано, когда и как возвращается обеспечительный платеж, суд может обязать арендодателя вернуть его в разумный срок (обычно 10–30 дней после расторжения). А если арендодатель необоснованно удерживает депозит — можно взыскать еще и проценты по ст. 395 ГК РФ.

7. Расторжение договора аренды

7.1. Досрочное расторжение по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ)

Основание Подробнее
Арендатор пользуется имуществом не по назначению Например, в офисе открыл цех с вредным производством
Арендатор существенно ухудшает имущество Пробил стену, разобрал перекрытия
Арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд Даже если сумма маленькая
Арендатор не производил капитальный ремонт (если это его обязанность) При условии, что ремонт был необходим

7.2. Досрочное расторжение по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ)

Основание Подробнее
Арендодатель не предоставил имущество Передал ключи не в срок
Арендодатель препятствует пользованию Отключил свет, перекрыл вход, заставил своим имуществом
Имущество имеет недостатки, которые не были оговорены Например, протекающая крыша, о которой арендодатель знал, но промолчал
Арендодатель не производит капитальный ремонт (если это его обязанность) А ремонт необходим

7.3. Процедура расторжения (внесудебный порядок)

Если договором не предусмотрен односторонний отказ, то:

  1. Направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства (например, оплатить долг)

  2. Предоставить разумный срок для устранения нарушения (обычно 30 дней)

  3. Если нарушение не устранено — направить уведомление о расторжении договора

  4. Если арендатор не освобождает помещение — обращаться в суд

Важно: Если в договоре есть право на односторонний отказ — процедура упрощается. Уведомил, указал дату расторжения — договор прекращен (при условии, что есть законное основание).

8. Аренда оборудования и транспорта: особенности

8.1. Аренда транспортного средства (ст. 632–649 ГК РФ)

Вид Экипаж Кто управляет Кто ремонтирует Кто платит за страховку/топливо
С экипажем ✅ арендодатель предоставляет водителя водитель арендодателя арендодатель арендатор (если иное не в договоре)
Без экипажа ❌ арендатор арендатор арендатор

Важно: Договор аренды ТС не требует регистрации в ГИБДД. Но если арендатор управляет без экипажа — он должен иметь водительское удостоверение соответствующей категории.

8.2. Аренда оборудования (производственные линии, станки, IT-оборудование)

Особенности:

  • Часто заключается с правом выкупа (лизинг)

  • Важно прописать порядок возврата (в каком состоянии, кто платит за демонтаж)

  • Ремонт обычно на арендаторе (если поломка по его вине) или на арендодателе (если естественный износ)

9. Распространенные ошибки

Ошибки арендодателя:

Ошибка Последствие
Заключить договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией Суд может потребовать регистрации как для долгосрочного
Отключить электричество за неуплату Арендатор взыщет убытки за простой
Не зафиксировать состояние помещения при передаче Не доказать, что повреждения сделал арендатор
Не указать, что входит в арендную плату, а что — сверх Споры о коммунальных платежах
Сдать помещение без акта приема-передачи Трудно доказать, что помещение вообще передавалось

Ошибки арендатора:

Ошибка Последствие
Не проверить, имеет ли арендодатель право сдавать помещение Если он не собственник и не уполномочен — договор недействителен
Сделать капитальный ремонт без согласия арендодателя Расходы не возместят
Сдать в субаренду без разрешения Расторжение договора
Не зафиксировать недостатки при приемке Будете отвечать за них при возврате
Уехать и не передать ключи Арендодатель взыщет плату за фактическое пользование за весь период, пока помещение не освободили

10. Пошаговые чек-листы

Чек-лист для арендодателя (при заключении договора):

  • Проверить, что подписывает уполномоченное лицо (доверенность, полномочия директора)

  • Составить акт приема-передачи с подробным описанием состояния (фото, видео)

  • Прописать в договоре: размер арендной платы, порядок индексации, срок оплаты, ответственность за просрочку

  • Разграничить текущий и капитальный ремонт (или прямо указать, кто за что отвечает)

  • Прописать порядок субаренды (запретить или разрешить с условиями)

  • Включить право на односторонний отказ при просрочке оплаты более 2 раз

  • Прописать порядок и сроки возврата обеспечительного платежа

Чек-лист для арендатора (при заключении договора):

  • Проверить право собственности арендодателя (выписка из ЕГРН) или наличие договора с собственником

  • Осмотреть помещение, зафиксировать недостатки в акте (трещины, сырость, неработающие розетки)

  • Договориться о зачете расходов на улучшения в счет арендной платы (если планируете ремонт)

  • Уточнить, входит ли НДС в арендную плату (иначе дополнительный расход)

  • Прописать порядок одностороннего отказа (чтобы вы могли уйти, если бизнес не пошел)

Чек-лист при возникновении спора (для арендодателя):

  • Направить претензию о долге (письменно, с уведомлением)

  • Если есть право — уведомить об одностороннем отказе от договора

  • Подать иск о взыскании долга и выселении

  • Подать заявление об обеспечительных мерах (арест счетов, запрет вывоза имущества)

Чек-лист при возникновении спора (для арендатора):

  • Зафиксировать нарушение арендодателя (фото недоступности помещения, переписка об отключении света)

  • Направить претензию с требованием устранить нарушение

  • Если не устранил — уведомить об одностороннем отказе (если есть право)

  • Подать иск о взыскании убытков (например, аренда другого помещения, стоимость испорченного товара)

Резюме

Споры по договору аренды — это, как правило, споры о деньгах и о возможности пользоваться имуществом. Побеждает тот, кто:

  1. Правильно составил договор (прописал все: арендную плату, ремонт, субаренду, санкции)

  2. Соблюдал процедуры (акты приема-передачи, претензии, уведомления)

  3. Не действовал самовольно (не отключал свет, не вывозил вещи без суда)

  4. Своевременно обращался в суд (не ждал, пока долг станет безнадежным)

[ ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ ]